房地产估价师
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房地产估价师
(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发,具体计划如下:
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若合资期限约定为20年,合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配,则下述描述中最准确的是( )
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如果采用收益法估价,经调查,在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变,报酬率为7.5%,则收益价格为( )万元。
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(三)2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6~8层,2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估,估价时点为2007年10月15日。
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如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按( )年计算建筑物的折旧。
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(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下:
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(一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于1997年12月31日建成投入使用,经济寿命为50年。经批准,该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限为40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可续期。2007年6月30日,该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
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(一)李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值,估价结果为2300元/m2。
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2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估.估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例,从中选取可比实例时,交易日期距估价时点不应超过( ):
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以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。
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(三)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始,2006年3月结束。
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如果张某是通过按揭贷款方式购买的,购买价格为10000/元㎡.建筑面积为500㎡,首付款比例为20%,则该店面带债务转让的价格应为( )。
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在2006年10月时,王某的权益价格为( )。
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(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出.租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元㎡,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡,租期为5年,费用按法规各自承担。
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(一)甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工.尚未封顶。
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若该项目目前已全部取得预售许可证,且部分售出.甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款.则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( ):
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若该在建王程已整体抵押.在无法定优先更偿款的情况下.欲信算抵押物的变现价值,测算结果应为( )。
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<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元/㎡。
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下列关于办理房地产抵押登记的表述中,正确的是( )。
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(二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
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估价对象为一宗10000m-的七通一平用地,i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年.窖积率为5:根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼.钢筋混凝土结构,共18层:其中l一3层主要为商业用途,建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡).其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格.有关资料如下:
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(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁.拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自 营副食店。
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